Реновация на высоте

Чтобы разобраться в теме реновации жилых районов Москвы, откуда она возникла и как ее следует решать эффективно, нам с Вами необходимо стать немного историками , немного футурологами и немного экономистами. Изначально хрущевские кварталы в СССР строили в логике того времени как массовое социальное жилье для быстрого и предельно эффективного решения проблемы, стоящей перед полуразрушенной войной страной – обеспечить граждан жильем по минимальным санитарным нормам того времени.

Строили не на продажу, и не как товар, а для сдачи в аренду так называемым «ответственным квартиросъемщикам». Строили жилье не на века, а на ограниченный срок и в преддверии прогнозируемого на том момент экономического рывка (за три пятилетки до провозглашенного в программе КПСС года построения коммунизма в стране к 1980 году).

Городские земли в самой большой стране мира тогда особо не экономили, вся земля была «народная», а потому плотность застройки была достаточно низкой с учетом малой этажности зданий, нормативный предел в 5 этажей позволял не устраивать лифты в подъездах (это еще одна Ахиллесова пята советского стройкомплекса, лифты у нас никогда не умели делать качественно) .

По стандартам того времени степень автомобилизации населения была крайне низкой, основной упор делался на общественный транспорт, и отсюда столь неразвитая улично-дорожная сеть и столь малое количество парковок (для нашего времени абсолютно неадекватные), в итоге в жилых микрорайонах 1960-х асфальт заметно уступал территории зеленым насаждениям (сейчас мы видим абсолютно противоположную картину в современных жилых кварталах).

За прошедшие полвека высаженные тогда деревья выросли выше самих домов, превратив хрущевские кварталы в подобия городских парков, сами же дома приблизились к высокой степени физического износа и давно не отвечают стандартам комфортности нашего времени. Но, тем не менее, дома хрущевских серий никак не могут быть причислены к ветхому жилью чисто технически они могут быть реновированы без сноса (и мы знаем достаточно много примеров удачной реновации в странах восточной Европы, особенно в городах бывшей ГДР).

Созревшая за последние годы идея реновации этих микрорайонов со сносом и новым строительством кроется вовсе не в технических аспектах архитектуры, а в законах рынка недвижимости, работающих по законам физики, где деньги и инвестиции как и молекулы газа устремляются туда, где возникает разрежение.

В данном случае речь идет о плотности застройки и плотности населения на 1кв.км городской территории, которые в районах хрущевской застройки оказались слишком низкими в сравнении как с соседними районами исторического центра так и со спальными районами , построенными за последние 3-4 десятилетия. Слишком низкими не для Воронежа, Калининграда или Хабаровска, а для Москвы, города, который за последние два десятилетия с переменным успехом неоднократно возглавлял рейтинг самых дорогих городов мира.

Сейчас нормативный коэффициент застройки жилых кварталов в Москве – 25 тыс м2/га, а в хрущевских кварталах он вдвое, а то и втрое ниже. Что позволяет в рамках текущей нормативной плотности застройки уплотнить эти микрорайоны вдвое-втрое, а сделать это без полного сноса и нового строительства, увы, невозможно. Парадокс нынешних хрущевских кварталов Москвы в том, что жилища столь низкого качества (под стать бразильским фавелам) позиционируются в относительно близких к центру города локациях со степенью озелененности и с плотностью застройки аналогичным лондонской Белгравии (район элитных особняков, где живут олигархи со всего мира).

Терпеть такой парадокс власти Москвы долго бы не стали, и тем более, после того как градостроительный эксперимент федеральных властей искусственно увеличить площадь городской территории более чем в два раза за счет приращения преимущественно сельскохозяйственных территорий Московской области так и не увенчался успехом – огромные пространства Новой Москвы так и не стали особо востребованными для рынка и не изменили его законов для столичной недвижимости в пределах МКАД, квадратный метр для покупателя так и не стал дешевле, хотя чисто технически плотность населения с Москве одним росчерком пера в 2011г уменьшилась в 2.4 раза.

Плотность населения для мегаполисов является одним из главных показателей комфорта и качества жизни населения. В ранее упомянутом Лондоне плотность населения в два раза ниже показателя Нью-Йорка, в четыре раза ниже Гонконга и в 7 раз ниже Каира. Плотность населения, как показатель давления газа в физике, и есть тот контрольный параметр, определяющий комфортность жизни в больших городах, где доступ к транспортной и инженерной инфраструктуре, к паркам , рекреациям, учреждениям культуры, спорта, образования и торговли делится между несколькими миллионами, а то и десятками миллионов человек.

Москва безостановочно растет, и без всей этой вышеупомянутой инфраструктуры(если государство ее не профинансирует) она не станет развиваться в Новой Москве, а вот уплотняться в границах МКАД она будет в любом случае, хотите Вы того или нет, рынок будет жить по своим законам, и Москва неизбежно последует по пути других мегаполисов мира, которые давно уже не растут не по осям X, Y, а прирастают в оси Z, то есть постепенно развиваются по вертикали, вверх!

Называя вещи своими именами, реновация хрущевских кварталов, что бы сейчас не говорили те или иные политики – это попытка массового уплотнения городской застройки в масштабах города. Проект до последнего времени усложнялся тем, что хрущевки – это давно уже не муниципальное или социальное жилье, это сотни тысяч приватизированных квартир, и власти должны иметь дело с сотнями тысяч собственников и мнений, решая вопросы не при помощи механизмов рынка и путем индивидуальных переговоров с каждым владельцем(на это ушли бы десятилетия), а по законам большинства, следуя правилам простого голосования собственников каждого дома.

Попытки решать такие вопросы в рамках рыночных механизмов неоднократно предпринимались бизнесом, но в итоге показали свою неэффективность.

В 2013г по заказу одной из крупных московских девелоперских групп мне, как архитектору и руководителю авторского коллектива, довелось принять участие в разработке проекта реновации одного из жилых микрорайонов Северного Тушино.

В рамках концепции реновации нами были разработаны несколько вариантов реновации – от щадящих схем выборочного демонтажа хрущевских «панелек» и локального нового строительства до амбициозного плана повсеместного сноса и возведения нового суперсовременного микрорайона. После реализации нескольких пилотных жилых зданий на месте снесенных «хрущевок» девелоперы быстро охладели к этой непростой теме - проект фактически «захлебнулся» в проблемах расселения жильцов и своего продолжения уже не имел.

Бизнес неоднократно терпел фиаско именно в рамках имеющегося законодательства, и сейчас дело уже за городскими властями, которые инициировали упрощение процедур в целях ликвидации переговорного процесса с собственниками. Но четкой архитектурно-градостроительной концепции реновации Москва пока еще не имеет.

Сейчас Москомархитектура проводит Архитектурно-градостроительный конкурс на разработку концепций пяти экспериментальных площадок реновации жилищного фонда в Москве. В ходе этого конкурса возможно выявятся новые подходы к проблеме реновации и новые модели развития спальных районов столицы.

Продвигаемая последние несколько лет московскими властями образцовая модель квартальной структуры (застройка периметральными урбан-блоками средней этажности), предусматривающая четкое разграничение приватных (внутридворовых) и публичных (внутриквартальных) территорий действительно является замечательной схемой для московских девелоперов применительно к новому строительству в новых жилых районах, например в той же Новой Москве или на бывших промышленных территориях, выводимых под жилые функции как правило с частичной рекультивацией грунта, позволяющей затем легко интегрировать создаваемые подземные пространства под автостоянки периметральных урбан-блоков.

Однако, с учетом очень высокого процента застроенности (доля территорий, занятых застройкой в габаритах наружных стен от общей площади территории квартала) такая схема становится слишком трудоемкой и дорогой в реализации в сравнении с высотной застройкой, при которой процент застроенности кварталов будет наименьшим. Это качество очень важно для эффективной массовой реновации кварталов.

При равном предельном коэффициенте застройки участка (FAR или так называемый коэффициент плотности застройки для Москвы в 25 тыс м2/га) многоэтажные жилые башни обеспечат меньший процент застроенности кварталов, освободив больше площади территории под озеленение и другие социально значимые функции (рекреациии, детские площадки, детские сады и школы).

При реализации «ковровой» среднеэтажной застройки из периметральных урбан-блоков при строительстве на месте снесенных пятиэтажек по всему городу будут уничтожены сотни тысяч достаточно высоких деревьев, посаженных еще с 1960-х годов. Именно эти пятидесятилетние деревья делают районы хрущевских пятиэтажек такими зелеными и комфортными в части среды и масштаба, если, конечно, не принимать во внимание сами «хрущевки» и качество их архитектуры.

После сноса старых зданий стройплощадка будет представлять собой зеленый парк, однако в ходе строительства там новых жилых кварталов из периметральных урбан-блоков с подземными паркингами во дворах почти вся зелень будет утрачена и мы получим практически «лысые» кварталы, в которых вновь высаженным деревьям потребуются несколько десятилетий, чтобы превратиться в те самые зеленые «легкие» Москвы, адекватные сегодняшним по объему зеленой массы листвы и высоте крон.

А это – серьезнейший урон экологии мегаполиса, до последнего времени считавшегося одним из самых зеленых в мире.

РЕНОВАЦИЯ НА ВЫСОТЕ

Альтернативный «зеленый» вариант реновации предлагает использовать высотные (точечные) урбан-блоки, следущим образов:

Снести старые хрущевки, максимально сохранив деревья во дворах между зданий.

Разделить микрорайон на малые кварталы-пятна новой дорожной сетью с пропускной способностью адекватной количеству расчетных парковочных мест в новом жилье. При строительстве новой квартальной дорожной сети интегрировать в нее всю инженерную инфраструктуру(сети).

В выделяемых под застройку пятнах возвести высотные дома-башни высотой 30-40 этажей, с условием обеспечения коэффициэнта(плотности) застройки в пределах нормативных 25-30тыс м2/га для микрорайона.

Выделить отдельно многоэтажные надземные паркинги в блоках стилобатов в примыкании к башням. Первые и вторые этажи стилобатов будут отданы под ритейл, общепит, фитнес-клубы, офисы. Озелененные и благоустроенные кровли стилобатов под башнями будут играть роль частных (дворовых) территорий с доступом только для жильцов башни, тут будут размещаться детские и спортивные площадки для жильцов и их детей.

Оставшуюся зеленую территорию микрорайона реновировать как парковую и рекреационную, современные башни будут утопать в зелени и доминировать над застройкой , качественно меняя облик района.

Башни будут находиться на достаточных интервалах друг от друга, обеспечивая нормативную инсоляцию и освещенность. В ряде случаев башни могут быть сгруппированы домами пластинами или дворами, но суть предложения одна – уплотнение за счет этажности и высвобождение площадей квартала для сохранения существующих деревьев, для рекреационных зон и прокладки новой дорожной сети внутри микрорайонов и кварталов.

В схеме квартальной планировки микрорайона из периметральных (сплошных) урбан-блоков реализация подземного пространства для устройства паркингов под дворами кварталов требует больших затрат по времени и по смете, потребуется вывоз больших объемов грунта, укрепление котлована, разборка и демонтаж попадающих в пятна застройки существующих старых фундаментов. Также использование подземных уровней парковки требует немалых инвестиций в инженерное оборудование: системы автоматического пожаротушения и спринклирования, мощная противодымная вентиляция, отопление в зимнее время до +5 градусов, что крайне не энергоэффективно (при открывающихся воротах особенно), и, к тому же, увеличивает текущие расходы на содержание здания.

Планировки подземных паркингов под зданиями как правило менее эффективны чем надземные многоуровневые парковки (40—45м2 на машиноместо против 30м2 в надземной «этажерке»). Стоимость одного метра квадратного паркинга в подземной автостоянке сопоставима и даже часто превышает стоимость квадратного метра жилья, что делает подземные паркинги экономически невыгодными для жилых кварталов среднего ценового сегмента, а тем более для жилья эконом-класса.

В схеме реновации точечными урбан-блоками мы предлагаем не строить подземных этажей, что экономично, поскольку не нужно разбирать существующие конструкции фундаментов , выдирая сваи, их можно просто "похоронить" в земле. Все парковки устраиваются как надземные многоэтажные (открытого или закрытого типа) в «этажерке" стилобатной части примыкающей к башне жилого дома и связанной с ней переходами от лестнично-лифтового ядра, что позволяет владельцам машин удобно перемещаться между паркингом и квартирой.

В не такой далекой перспективе развитие общественного транспорта, включая массовый car-sharing и «юберизацию» такси , а также внедрение беспилотного автотранспорта приведет к массовому сокращению процента частного автотранспорта и поставит под вопрос целесообразность большого количества парковочных мест в автостоянках жилых территорий. В этой связи необходимо предусматривать гибкие планировочные схемы жилых кварталов , в которых возможно частичное или полное перепрофилирование автостоянок под другие функции.

В случае подземных автостоянок такое перепрофилирование будет весьма проблематичным, поскольку функционал подземных пространств крайне ограничен нормативно, в то время как надземные многоуровневые парковки могут быть перестроены под любые другие функции – от жилых до общественных (офисы, ритейл, общепит и др.).

Реновация кварталов планируется на далекую перспективу (как минимум на следующие 50 лет), но уже в недалеком будущем автотранспорт на традиционном топливе постепенно исчезнет, поскольку уже сейчас гиганты мирового автопрома заявили о прекращении выпуска автомобилей с двигателями внутреннего сгорания после 2020г, а Германия приняла закон о запрете таких автомобилей на своих дорогах с 2030г.

И Москва не станет исключением из этого тренда, автопарк будет постепенно перейдет на электрическую тягу с нулевым выбросом газов и с пониженным шумом, поэтому существующие нормативы и требования СанПИН касательно санитарных разрывов между автостоянками и жильем, школами и ДДУ, а также требования к естественной и механической вентиляции паркингов должны будут пересматриваться. Автомобиль без бензобака станет более безопасным и в плане пожаротушения.

Современная тенденция на механизацию, автоматизацию и роботизацию паркингов требует от сооружений автостоянок максимальной планировочной гибкости, достигаемой применением большепролетных конструктивных схем, легко реализуемых в надземных этажерках и практически нереализуемых для стандартных подземных паркингов во дворах из-за крайне высоких нагрузок на покрытие (суммарный вес благоустройства, озеленения и живой нагрузки, включая пожарные машины и другую спецтехнику).

В местах, где подлежащие разборке старые пятиэтажные дома попадают в зоны будущих детских дошкольных учреждений будет целесообразно использовать конструкции таких жилых зданий, разобрав только верхние 3 этажа (до двух этажей от земли) и приспособив оставшийся двухэтажный железобетонный конструктив для его реконструкции и приспособления под детский сад.

Это обеспечит весьма существенную экономию по смете и графикам работ по реконструкции и реновации кварталов и ускорение сроков сдачи социальной инфраструктуры, поскольку реновация и приспособление будет значительно дешевле и быстрее нового строительства, а ячеистая структура жилого дома с мелкой нарезкой вполне подойдет для планировок детского сада с небольшими группами.

Логистика строительства при реновации кварталов в предлагаемой нами схеме концентрируется не в глубине микрорайона , а вдоль опоясывающих его городских улиц. Именно вдоль улиц будут устраиваться крановые пути для массового строительства высотных зданий, а сами улицы будут реконструироваться с учетом дополнительных полос для проезжей части и прокладки вдоль нее и под нею дополнительной инженерной инфраструктуры для обеспечения новых площадей (рост площадей кварталов в 2-3 раза приведет к соответствующему увеличению инженерных нагрузок).

Существующая улично-дорожная сеть неадекватна нагрузкам от будущей застройки, и для увеличения ее пропускной способности необходимо при возможности расширение существующих улиц, а также пробивка новых улиц через кварталы с учетом интеграции велодорожек, полос озеленения , остановок общественного транспорта и парковок такси и каршеринга с возможностью зарядки электромобилей – все это уже есть в развитых европейских городах и нам нужно использовать имеющийся позитивный опыт и наработки в долгосрочных и устойчивых градостроительных схемах, а не экспериментировать в очередной раз, обременяя наших потомков через 50 лет (а то и раньше) проблемой очередной реновации того, что мы сами «реновировали» по текущим нормативам, преимущественно основанных на постулатах советских СНиПов, в свою очередь доставшихся нам по наследству от эпохи «развитого социализма».

В перечень все еще существующих санитарно-гигиенических требований к социалистическому жилью (и не имеющих аналогов в развитых постиндустриальных странах мира) относится, например, требование непрерывной инсоляции в каждой квартире, только одно это правило ответственно и за несомасштабные человеку градостроительные решения и унылый внешний облик спальных районов наших городов и за крайне нерациональное использование миллионов гектаров городских земель в России. Нам необходимы совершенно новые подходы в градостроительстве.

В нашей концепции высотной застройки точечными урбан-блоками системным элементом будет являться не сам квартал, а существующая улица между кварталами или между микрорайонами с выходящими на нее высотными башнями, ритейлом в нижних уровнях и с внешними (со стороны улиц) общественными пространствами, формирующими новое качество самих улиц как благоустроенных и наполненных жизнью, что достигается востребованностью выходящих на красную линию площадей арендаторами ритейла и общепита. В итоге в наполненных жизнью общественных пространствах обеспечивается высокий уровень безопасности.

С недавних пор существует кем то формируемое в Москве «местечковое» мнение, что среда высотной жилой и общественной застройки эстетически непривлекательна, несомасштабна человеку, негуманна, а порой небезопасна и криминогенна. Все эти страшилки под песню Вилли Токарева («небоскребы, небоскребы, а я маленький такой…») не имеют под собой никакой почвы. Высотность и качество среды не находятся в какой-либо зависимости друг от друга, и можно найти примеры как качества так и безобразия и в средне-мало этажных кварталах и в высотной застройке.

Самое дорогое на планете жилье применительно к квадратному метру находится в небоскребах. По международным рейтингам качества жизни в первой десятке находятся такие города с превалирующей высотной жилой застройкой как Ванкувер, Мельбурн, Сидней, Калгари и Торонто. В конечном счете наиболее объективную оценку дает рынок недвижимости , то есть покупатель, голосующий рублем(долларом, йеной, юанем…), и тут самое дорогие квартиры мира находятся в башнях Гонконга, Токио, Нью-Йорка(особенно вокруг Центрального Парка), Шанхая, Сингапура и даже Мумбая (причем только в башнях!).

Жизнь на высоте – это дорогой товар, виды на город, удаление от шума улиц и более чистый - за все это нужно платить. Но в части выбора концептуального пути для реновации московских микрорайонов нас интересует прежде всего экономическая модель высотных зданий, а не небоскребов. Жилые здания высотой от 25 до 45 этажей являются наиболее экономичными в части сметной стоимости квадратного метра и при этом наиболее быстровозводимыми. Выше 40-50 этажей, сметная стоимость строительства превращающейся в небоскреб высотки начинает скачкообразно расти. Для реновации московского жилья более всего подходят одноподъездные башни высотой 30-40 этажей, это лидеры в части экономичности и энергоэффективности. Именно такая типология зданий активно реализуется, например, властями Сингапура и Гонконга как социальное жилье.

Разумеется, прежде всего экономятся городские территории за счет компактного пятна застройки, что так важно для мегаполисов с высокой стоимостью земли. Чем меньше площадь застройки здания с равной площадью здания - тем меньше процент застроенности территорий. Только высотные жилые здания позволяют максимально уменьшить пятна застройки в старых хрущевских кварталах, максимально сохраняя существующую зелень, больше земли остается под городские территории (рекреация, УДС, «социалка»).

Жилые башни с площадью этажа 1000 и более квадратных метров обеспечивают высокую оптимизацию вертикального транспорта, эвакуационных лестниц , мусоропроводов и инженерных шахт (лучше выход площадей в сравнении с секционными зданиями средней этажности). Также стоит упомянуть о большей безопасности жизни на высоте с использованием более совершенных и технически продвинутых противопожарных систем, 2-х эвакуационных лестниц, доставкой пожарных подразделений выделенными скоростными лифтами и пр.

И, наконец, высотные здания более энергоэффективны – меньше теплопотери зимой и теплопоступление летом в связи с минимальным соотношением площади оболочки дома к его общей площади (также меньше площади кровель и фундаментной плиты к 1м2 жилой площади). А это значит, что расходы города на м2 жилья сократятся и соответственно уменьшатся коммунальные платежи владельцев квартир.

30-40-этажные жилые высотные здания будут образовывать рядовую застройку вдоль улиц, а у зон выходов из станций метро и ТПУ необходимо делать более значимые высотные акценты и доминанты другого функционала – офисные башни с ритейлом в первых уровнях , выходящие на новые благоустроенные общественные пространства у станций метрополитена, обеспечат больше рабочих мест в самих микрорайонах, и этот нежилой функционал должен реализовываться уже не муниципальными властями , а бизнесом.

Трансформация спальных жилых районов в кварталы смешанной (жилой и общественной) застройки – это стратегическая для города задача, призванная уменьшить утренний и вечерний траффик между окраинами и центром.

Преимущества жизни на высоте очевидны – лучше виды, больше света, дальше от шума улиц и гораздо чище воздух – в итоге более высокое качество жизни. Да и на уровне земли в проницаемой для ветра высотной застройке лучше продуваемость, особенно это качество ценно в жаркие летние дни, когда на окраинах начинает гореть торф, да и воздушные массы над расплавленным от солнца асфальтом не застаиваются так, как в среднеэтажной квартальной застройке по периметру дворов.

Москва должна наконец то «реабилитировать» высотное строительство в программе реновации жилья, только этот путь позволит максимально сохранить экологию попавших в программу реновации районов, улучшив качество жизни и комфорт их жителей.

Автор: Ф. Никандров, главный архитектор, ЗАО «ГОРПРОЕКТ»

Источник: http://www.stroyorbita.ru/