Головоломка для частных инвесторов

Автор: ДСК-Столица

2018.12.03 19:55 540

Инвестиционных предложений на рынке Петербурга с каждым кварталом становится все больше, а обещания высокой доходности звучат громче. Апарт-, инвест- и кондо-отель: в чем разница? О том, как не запутаться в понятиях и проверить, реальны ли цифры на билбордах, рассказывает Катерина Соболева, управляющий директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management.

Работая с частными инвесторами, мы регулярно сталкиваемся с вопросом  – из чего складывается доходность, и какие гарантии у собственника? Но прежде, чем перейти к цифрам, давайте разберемся с базовыми понятиями.

Рынок Петербурга насчитывает более 50 комплексов апартаментов, из них 61% рассчитан на инвестиционный формат. Впрочем, не все эти проекты являются гостиницами, часть сдается на длительные периоды, как аналог арендного жилья, что сказывается на доходности инвестора. Они относятся к категории сервисных апартаментов. 

Апарт-отель – это полноценная сертифицированная гостиница со звездностью, но большинство считает, что его от классических форматов отличает наличие кухни.

Действительно, они предусмотрены в номерах, но и в «традиционных» гостиницах мы можем найти кухонную зону. Если же нас интересует разница между отелем и кондо-отелем, то здесь главным отличием становится количество собственников, а не планировка номера.

Хорошим примером кондо-отеля в России может стать Vertical на Московском проспекте, где номерной фонд принадлежит 78 собственникам. 

Управление множеством собственников – это ключевая компетенция современных УК. В противном случае, продавая кондо-отель в розницу и не найдя общий язык с каждым из инвесторов, мы можем получить аналог отеля в Гонконге, где различается дизайн не только этажей, но и номеров.

В одном задании уместилось более 50 отелей с разными собственниками, имеющими различные представления о сервисе и оснащении. Обеспечивать загрузку такого объекта для УК – непростая задача, которая может сказаться на доходности инвестора. 

Что касается еще одного определения – инвест-отель, то зачастую это просто маркетинговое решение. Любой объект, который реализуется с целью привлечения прибыли, можно назвать инвестиционным, а значит «первых» в этой категории быть не может. 

После того, как мы определились с форматами, можно перейти к цифрам. В среднем в проектах заявляют от 8 до 17% годовых, и доходные программы часто совпадают по параметрам.

Разница прослеживается лишь в количестве реализованных объектов и размере номерного фонда отельной УК. Для инвестора это должен быть один из самых важных критериев выбора, ведь доходность напрямую зависит от загрузки объекта, наличия и востребованности общественных зон, генерирующих дополнительный трафик, а также арендной ставки и расходной части на содержание объекта.

Мы регулярно сравниваем показатели доходности в уже сданных проектах с теми цифрами, что были заявлены девелоперами на этапах строительства. Часто они не сходятся.

Катерина Соболева/Компания Бекар

Любой человек может просто изучить актуальные объявления по аренде апартаментов в этой локации, учитывая расходную часть, и, анализируя не 100% загрузку объекта, а средневзвешенную – 70%, сделать свои выводы.

Запуская наш новый проект Vertical We&I в расчетах доходных программ, мы учитывали четырехлетний опыт работы первого отеля в этой сети. А новая концепция с минимизацией площади номеров и увеличения общественных пространств соответствует запросам потенциальных арендаторов.

Инвесторы этого проекта, среди которых есть собственники Vertical на Московском проспекте, готовы к тому, что доходность будет расти последовательно. 

Источник: https://www.fontanka.ru/