Как новые форматы меняют рынок недвижимости?

Автор: ДСК-Столица

2019.05.07 16:53 681

Мир изменился. Сегодня во главу угла становятся свобода передвижения, мобильность и технологичность.

Спрос рождает предложение, и в сфере недвижимости эти тенденции проявились развитием альтернативных форматов, которые отвечают запросам и предпочтениям современного социума.

Апартаменты, коливинги, коворкинги, капсульные отели имеют неоспоримые перспективы и становятся трендовыми направлениями для ведения девелоперского бизнеса и эффективной нишей с точки зрения инвестирования.  

В ходе практической конференции «Новые форматы недвижимости: идеи для стартапов и большого бизнеса» эксперты обсудили современные форматы и концепции арендного жилья, их преимущества и недостатки по сравнению с классической моделью,

отметили главные принципы организации «готового рабочего пространства» и инфраструктурного наполнения в рамках коворкинг-центров, а также продукты и сервисы, обеспечивающие им дополнительную прибыль.

Аналитическая сессия «Арендное жилье: современные решения для мобильных пользователей» началась с приветствия Константина Сторожева, генерального директора ООО «Вало сервис».

«Мы наблюдаем фантастическое развитие сегмента апартаментов и апарт-отелей, одним из оснований такого развития является конъюнктура рынка», – заявил спикер.

Новым шагом в отрасли, по оценке Константина Сторожева, становится доверительное управление, и как следствие, возникновение пассивного инвестора.

«Меняющиеся потребности инвесторов вынуждают нас создавать проекты с использованием технологических и новых инфраструктурных решений.

Уменьшаются площади номерного фонда, используется дизайнерское оформление, улучшается качество интерьеров, создается ощущение комфорта и «люксовости» в компактных условиях, формируется полная инфраструктура (бассейн, кафе, спортзалы, и пр.).

Таким образом, понимание рынка и гостиничной специфики позволяет девелоперам создавать крупные и успешные проекты», прокомментировал спикер.

В продолжение темы Антон Агапов, руководитель коммерческой службы сети апарт-отелей YE’S, обозначил основные причины востребованности новых форматов в глазах инвестора:

«На традиционном рынке недвижимости особой популярностью пользуются однокомнатные квартиры (57%), однако перед инвесторами возникают определенные риски, среди которых техническое обеспечение жилья, отслеживание дебиторской задолженности, поиск арендатора, проверка коммунальных платежей.

Альтернативной заменой жилого формата становятся Апарт-отели, которые успели зарекомендовать себя, как надежный способ инвестиций.

Гостиничный сервис сочетает в себе надежность, доходность и инфраструктуру (кафе, фитнес, бассейн, салоны красоты), а застройщик заинтересован в эффективном использовании площадей.

Одним из плюсом также становится арендная ставка, которая выше на 30-40%, по сравнению с квартирами. На данный момент в Санкт-Петербурге 8 действующих объектов, 50 заявленных на строительство, 18 строящихся».

Инвестиционно привлекательным эксперт назвал и «младшего брата» апарт-отеля – коливинг, симбиоз между коворкингом и хостелом, где есть места общего пользования (кухня, гостиная):

«В первую очередь, коливинг – это сообщество, идея, и учитывая взгляды российского бизнесмена, развитие этих объектов как массового направления остается под вопросом».

Как альтернативу хостелам, Антон Агапов назвал капсульные отели, которые полностью завоевали рынок Азии и активно просачиваются в Россию.

В завершении доклада спикер порекомендовал обращать внимание на «экспертность», уровень обслуживания и знания управляющей компании:

«Сегодня мы наблюдаем борьбу за инвестора, но в ближайшие годы будет заметна тенденция борьбы за управляющую компанию, которая обеспечит проживание, доходность и соответствующие условия.

Учитывая объем предложения на рынке, выигрывает тот, кто обладает большим запасом прочности, навыками, опытом».

Предпосылки развития новых форматов недвижимости отметила Екатерина Лисовская, генеральный директор отельного оператора PLG, выделив один из них –  инвест-отели:

«Петербург уже два года является практически самым активным туристическим направлением в Европе. При этом трехзвездочных отелей с большим номерным фондом, выгодной локацией и современной инфраструктурой в городе очень мало.

Растет и объем делового и внутреннего туризма, и «инвест-отели» призваны восполнить дефицит недвижимости для краткосрочного и среднесрочного проживания.

Инвест-отели – один из наиболее перспективных форматов недвижимости Петербурга, за счет снижения инвестиционной привлекательности жилого сектора, понятных программ доходности, низкого порога входа для инвесторов, а также за счет предлагаемых гостиничных сервисов на уровне пяти звезд, интеллектуальной инфраструктуры, IT-сервисов».

Спикер привела в пример первый инвест-отель Санкт-Петербурга, площадью 81 176 кв.м и остановилась на инвестиционных программах, которые будут удобны разным категориям инвесторов.

В рамках такого проекта, управляющая компания должна обеспечивать загрузку инвест-отеля, и оператор PLG делает это следующим образом:

«Размещает объявления на крупнейших тур-агрегаторах, создает маркетинг объекта, проводит крупные мероприятия на базе инвест-отеля, подписывает контракты с туристическими компаниями и обеспечивает поток корпоративных туристов».

Мария Онучина, управляющий директор PM Becar Asset Management, обозначила особенности реализации проектов нового поколения, подробно рассмотрев формат кондо-отелей, представляющих собой смесь кондоминиума и отеля, популярного во многих странах.

Кондо-отель, подобно гостиницам, управляется оператором, однако принадлежит не только УК, но и частным лицам. Инвесторы приобретают отдельные «юниты» (комнаты, студии), а не пакеты акций:

«Частные инвесторы начали присматриваться к гостиничному сегменту как к наиболее стабильному и высокодоходному. По статистике, из 100% людей, которые рассматривают покупку жилья в качестве вложения инвестиций, 11% выбирают апартаменты в отелях».

Кроме того, Мария Онучина обратила внимание на следующую тенденцию:

«В успех российских кондо-форматов начинают верить и международные операторы, привлекая свои бренды на управление подобными проектами.

Бренд играет существенную роль в судьбе кондо-отеля, так как привлечение оператора увеличивает его загрузку, что отражается и на доходности инвесторов, вложившихся в проект», – прокомментировала спикер.

Краткий экскурс по коливингам провел Руслан Ларочкин, основатель и генеральный директор первого вегетарианского арт-коливинга в России «TRIGLINKI»:

«Основная идея создания коливинга – желание жить вместе с единомышленниками, специалистами и коллегами. Целевая аудитория таких проектов – поколение миллениалов, которые не рассматривают наличие собственности в определенном городе.

Соответственно, создание коливинга должно быть основано, в первую очередь, «на идее», а только потом на анализе доходности и размере инвестиций».

Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg отметил возросший интерес к сегменту апартаментов и выделил несколько факторов, влияющих на развитие рынка:

«Рост туристических потоков в городе, потенциальное закрытие мини-отелей и хостелов в жилом фонде, рост популярности концепции съемного жилья с дополнительным сервисом и развитой инфраструктурой.

Апартаменты – более удобный вариант для инвесторов по сравнению с покупкой квартиры, так как отсутствует дальнейшее управление».

Кроме того, спикер продемонстрировал аналитические данные о динамике продаж апартаментов за последние два года, которые также подтверждают тезис о популярности данного сегмента, а в особенности отдельных его категорий:

«Увеличивается доля сервисных апартаментов, доля элитных, рекреационных и несервисных – сокращается. Сервисные апартаменты демонстрируют рост продаж +40% (по сравнению с 1 кв. 2018г.) – количество объектов 31%.

Большинство сервисных апартаментов ориентированы на массовый сегмент спроса. Многие объекты располагаются в «сером поясе» – апартаменты не так чувствительны к окружению.

Важно также то, что апартаменты предлагают один из наиболее доступных вариантов инвестирования на рынке недвижимости – самый недорогой апартамент дешевле самой недорогой квартиры на первичном рынке Петербурга».

Переходя к теме новых форматов в секторе офисной недвижимости, эксперты обсудили принципы организации «готового рабочего пространства» и инфраструктурного наполнения в ковокингах и сервисных офисах,

подискутировали о специфике работы с целевыми группами и инструментах привлечения резидентов, выделили ключевые показатели экономики и ответили на вопрос «из чего складывается доход коворкинга».

Модератор сессии, Татьяна Шараева, президент Национальной Ассоциации операторов сервисных офисов и коворкингов, обозначила основные тренды в сегменте:

«Времена меняются, и сервисные офисы становятся как никогда актуальны, это, так называемый «офисный каршеринг» по принципу все включено. Учитывая эти тенденции, девелоперы строят здания, сразу планируя в них коворкинги».

Переходя к детальному обсуждению офисов новой формации, Виктория Горячева, старший консультант департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International, озвучила основные предпосылки возникновения коворкингов:

«Рост экономики совместного потребления, потребность в более гибких форматах организации рабочего пространства по локации, помещению, набору дополнительных услуг, стремление к наиболее эффективному расходованию средств,

а также возможность объединения единомышленников в одно пространство ведет к становлению такого успешного сегмента, как коворкинг.

В качестве ещё одной причины, по которой гибкие офисные пространства, на сегодняшний день, особенно актуальны – правильная экосистема».

Так же Виктория Горячева провела краткий экскурс по коворкингам Санкт-Петербурга, 40% из которых являются сетевыми:

«Большая часть сервисных офисов находится в деловой части города. Почти половина коворкингов площадью больше 500 кв.м располагается в бизнес-центрах, однако 48% всех коворкингов располагаются во встроенных помещениях. Годовой рост тарифа составил +12,8%, а за год рынок коворкингов «подрос» на 17%»

Рассматривая гибкий офис как бизнес-проект, Константин Королев, руководитель сети коворкингов GrowUp, представил слушателям три модели взаимодействия с собственниками объектов:

• долгосрочный договор (7-10 лет),
• приобретение объекта (встречается реже, например, Workki и SOK), модель управления.

Говоря о капитальных расходах и сценариях их оптимизации, эксперт отметил, что:

«…кажущая простота управления скрывает под собой много «подводных камней» и отличается от управления классическими форматами коммерческой недвижимости: разные арендаторы, другие продажи, корпоративные клиенты и сроки окупаемости».

Одним из показателей экономики Константин Королев назвал эффективное использование рабочего пространства (конференц-залы, смарт-офисы и рабочие столы).

Подтвердила тезис предыдущего спикера и Татьяна Шараева:

«Нет необходимости перекладывать затраты коворкинга на резидентов. Мы «зарабатываем» за счет аренды переговорных комнат, конференц-залов, мини-офисоов, за счет предлагаемых дополнительных услуг (секретари, курьеры, переводчики).

Структура доходов у каждого коворкинга может отличаться, но принцип остается один, в нашем распоряжении несколько видов бизнеса на одной площадке».

«С точки зрения операционных расходов, самым важным является процесс автоматизации, – добавил Владимир Дорофеев, исполнительный директор и управляющий партнер сети коворкингов «Практик», – в то же время автоматизация является ключевым показателем экономики коворкинга».

Николай Антонов, генеральный директор МТЛ. Управление недвижимостью, представил несколько способов оптимизации затрат на эксплуатацию и амортизацию для оператора:

«Сетевой формат с централизованным управлением снижает издержки на администрирование (бухгалтерию, юристов, управленческий персонал) за счёт эффекта масштаба.

Самые успешные коворкинги в мире: The Hub, WeWork, The Hive, Club Workspace, Urban Station, Loffice, Utopic и другие развивались по сетевой модели.

Другой способ – в области маркетинга и продвижения объекта – использование существующих городских «магнитов» или создание собственных».

Подводя итоги встречи, эксперты пожелали успехов слушателям, заинтересованным в расширении бизнеса, и дали практические рекомендации, основанные на опыте российских и зарубежных коллег.

В деловой программе также приняли участие: Татьяна Малеванная, старший эксперт Санкт-Петербургского Фонда развития бизнеса; Мария Юдаева, директор по развитию семейного коворкинга «Дом Гнома».

Организатор конференции – PROEstate Events. Мероприятие прошло при поддержке Academy of Real Estate (ARE) и Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД).

Официальная площадка мероприятия – коворкинг GrowUp.

Источник: http://www.stroyorbita.ru/