Переход к проектному финансированию в жилищном строительстве

Автор: ДСК-Столица

2019.03.05 09:06 1078

28 февраля 2019 года в Конгресс-центре ТПП РФ (Москва, ул. Ильинка, д. 6/1) прошел круглый стол для застройщиков на тему: «Переход к проектному финансированию в жилищном строительстве».

Мероприятие было посвящено обсуждению проблем, возникающих в переходный период. Модератором круглого стола выступил руководитель аппарата Ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» (НОЗА) Кирилл Вадимович Холопик.

С приветственными словами к участникам мероприятия обратились:

• - Казинец Леонид Александрович, президент Ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья»;
• - Басин Ефим Владимирович, председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства;
• - Николаев Николай Петрович, депутат Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации, председатель Комитета ГД ФС РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям.

21 декабря 2017 года Председатель Правительства Российской Федерации Д. А. Медведев утвердил План мероприятий («дорожную карту») по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан.

«Дорожная карта» предусматривает переход к использованию эскроу-счетов в два этапа.

Переходный этап (с 1 июля 2018 по 30 июня 2019 год): заключение договоров участия в долевом строительстве как с использованием механизма эскроу-счетов и (или) специальных счетов для расчетов по договорам участия в долевом строительстве

(прогнозная доля таких договоров - около 30% от общего количества зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве по итогам II квартала 2019 года),

так и привлечение денежных средств по договорам участия в долевом строительстве напрямую застройщиком с обеспечением защиты граждан - участников долевого строительства с использованием механизма, предусмотренного статьей 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

(прогнозная доля таких договоров - около 70% от общего количества зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве по итогам II квартала 2019 года).

Завершающий этап (с 1 июля 2019 по 31 декабря 2020 года):

переход на заключение всех договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов,

в отношении которых договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства заключен после 1 июля 2019 года,

с использованием механизма эскроу-счетов и (или) специальных счетов для расчетов по договорам участия в долевом строительстве (прогнозная доля таких договоров - не менее 95% от общего количества зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве по итогам IV квартала 2020 года). 

После перехода к новой модели финансирования строительство будет вестись за счет кредитов, а внесенные на эскроу-счетов денежные средства участников долевого строительства не позднее десяти рабочих дней с даты представления застройщиком банку передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства,

подписанного сторонами договора об участии в долевом строительстве, будут перечисляться банком застройщику либо направляться на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (п. 7 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ).

В настоящее время в России общая сумма средств участников долевого строительства составляет 3,5 трлн руб., из них около 1 трлн руб. приходится на Москву.

При переходе на стопроцентное кредитование строительства возмещение выпадающих объемов финансирования станет решающим фактором для снижения объемов жилищного строительства, и несложно предвидеть рост цен на квартиры.

В современных экономических условиях это приведет к снижению покупательского спроса, сокращению рабочих мест в строительной отрасли и может поставить под сомнение выполнение одного из самых важных майских указов Президента Российской Федерации - Указа от 7 мая 2012 года № 600

«О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг»,

в котором поставлена триединая задача - создание для граждан Российской Федерации возможности улучшения жилищных условий не реже одного раза в 15 лет, снижение стоимости одного квадратного метра жилья на 20% путем увеличения объема ввода в эксплуатацию доступного жилья, предоставление доступного и комфортного жилья 60% российских семей, желающих улучшить свои жилищные условия.

Застройщики хотят иметь возможность привлечения денежных средств с минимальными для них накладными расходами.

Сегодня таким источником финансирования являются денежные средства участников долевого строительства, привлекать которые застройщики могут только после получения разрешения на строительство.

Финансирование инвестиционно-строительного проекта до этого момента возможно только за счет собственных или заемных средств.

К настоящему времени сложился оптимальный подход к организации финансирования жилищного строительства - кредиты и займы до получения разрешения на строительство, а после этого открывается возможность привлечения средств участников долевого строительства. 

Плюсом проектного финансирования является наличие одного профессионального кредитора - банка, минусом - существующие сегодня высокие кредитные ставки.

Плюс привлечения денежных средств участников долевого строительства - доступные для застройщика финансовые ресурсы, минус - наличие большого количества непрофессиональных инвесторов с повышенными требованиями к срокам и качеству строительства,

а также жесткий контроль со стороны уполномоченного органа субъекта Российской Федерации, а в перспективе - еще и уполномоченного банка, который будет контролировать соответствие назначения и размера платежа, указанного в платежном поручении застройщика,

содержанию заключенных им договоров и иных представленных им документов и, что особенно важно, требованиям Закона № 214-ФЗ о целевом характере платежа.

Сочетание этих двух механизмов является оптимальным, и в настоящее время именно это позволяет обеспечивать доступные цены и высокие темпы жилищного строительства в России.

Открывая заседание круглого стола, Л.А. Казинец отметил:

«Консолидированные усилия всех участников рынка, в первую очередь регулятора – Правительства, министерств, банков, дадут возможность поддержать отрасль, те проекты, которые имеют хорошие перспективы развития и экономически обоснованы.

В любой отрасли возникает конфликт интересов между производителем и потребителем. Общий уровень недовольства качеством наших застройщиков был высоким из-за того, что большое количество объектов не было сдано.

На сегодняшний день застройщики прекращают всякую работу с дольщиками – неквалифицированными инвесторами и переходят на проектное финансирование».

Как заявил Е.В. Басин: «Сегодняшняя тема нашего разговора очень важна, потому что вечная проблема жилья в России остается актуальной.

Те изменения, которые введены в последние месяцы, связанные с № 214-ФЗ, переходом на эскроу-счета, проектное финансирование строительства жилья, безусловно, настораживают нас и требуют дополнительных усилий потому, что те 6 трлн руб., которые население вкладывало через № 214-ФЗ, трудно компенсировать силами банков».

Источник: http://www.stroyorbita.ru/