Рынок недвижимости. Что будет после 1 июля: все будет хорошо, если не будет очень плохо

Автор: ДСК-Столица

2019.06.28 15:05 716

Взгляды на рынок недвижимости всегда отличались большим разнообразием даже среди тех, кто работает на нем. Одни предрекали ему крах, другие – быстрое развитие

Многим кажется, что годы идут, а рынок недвижимости нисколько не меняется: все так же строятся дома, все так же продаются квартиры. На самом деле эта картина очень далека от реальной,  рынок недвижимости – это крайне переменчивый и динамичный организм. В частности, этот факт наглядно подтверждает премия: «Рекорды рынка недвижимости», итоги которой подведены вот уже десятый раз. Нас в данном случае интересуют не имена  компаний победителей, ни их проекты, а то, как обладатели этой награды оценивают тренды и грядущие перемены в своем секторе экономики.

Циничный рынок

Большинство лидеров рынка недвижимости придерживаются мнения,  что 2018 год оказался для них в целом успешным.  Хотя условия для работы были не простыми.  Как считает президент группы компаний "Кортрос" Вениамин Голубицкий, крупные застройщики в основном адаптировались к нынешней ситуации. Но это не означает, что на этом можно и останавливаться, сектор жилищного строительства  должен работать на уровне самых передовых отраслей.

Что это означает на практике? Нужно создавать узнаваемые бренды, как например, в автомобильной промышленности. Марка «Мерседес» известна по всему миру, что способствует росту продаж. Так же и в строительстве, компания должны узнавать по имени. При этом покупатели должны быть уверенны в том, что где бы она ни строила,  качество будет гарантировано.

Другое важное направление – развитие идеологии умного города, что будет важным конкурентным преимуществом застройщиков. Сегодня есть соответствующие технологии, ноу-хау, которые реально позволяют внедрять такие системы.

Еще один тренд – высотное строительство. По словам первого заместителя генерального директора концерна "Крост" Марины Любельской, рынок недвижимости ищет наиболее выгодные для себя и максимально отвечающие тенденциям развития города варианты. Свободной земли для застройки в традиционных границах Москвы не осталось, город не может разрастаться по горизонтали бесконечно. Выходом из ситуации может быть только рост вверх – исполнение концепции «вертикального города» - высотных жилых зданий, включающих в себя все объекты коммерческой и социальной инфраструктуры. Каждый участок земли, а цена гектара в столице может доходить до четверти миллиарда рублей, нужно использовать максимально выгодно как для застройщиков, так и для будущих жителей. Поэтому застройщики и стараются использовать каждый квадратный сантиметр участка, насыщая его полезным функционалом: парками, детскими и спортивными площадками, прогулочными дорогами...

Многие изначально отвергают проживание на высоте. Но с таким подходом не согласен  генеральный директор ЗАО "Башня Федерация"  Михаил Смирнов. Жизнь высоко над землей  имеет ряд преимуществ. И, возможно главное, там гораздо более чистый воздух, чем внизу. К тому же неверное представление, что в таких домах очень дорогая недвижимость, В той же «Башня Федерация" размер квартир колеблется от 48 кв.м. до свыше 2 тыс кв. м. Так что можно выбрать на любой вкус и кошелек. А по уровню безопасности такие дома не только не уступает обычным, но по многим параметрам их превосходят, так как в них предусматриваются специальные системы защиты и спасения.

Что будет после 1 июля

Сегодня всех волнует, что произойдет с рынком после 1 июля 2019 года, когда вступят в действие новая схема  финансирования жилищного строительства. Мнения разные, во многом они зависят от того, в какой ситуации находится тот или иной застройщик или девелопер. Уже даже наметилась разделительная линия  между оптимистами и пессимистами. Первые считают, что рынок справится с новыми вызовами, вторые полагают, что по новым правилам он работать не сможет, и их придется корректировать. 

«Оптимист»  Вениамин Голубицкий полагает, что  можно говорить как о переменах в положительную сторону, так и в отрицательную. К позитиву относится снижение процентной ставки по ипотеке, а это всегда дает новый импульс роста рынка.

К положительным трендам  можно отнести усиление межбанковской конкуренции за строителей. А рост конкуренции – всегда хорошо.   

К отрицательным явлениям относится то, что в целом исчерпан потенциал отложенного спроса, который двигал рынок вверх в предыдущий период. Не случайно, что в последние месяцы наблюдалось снижение количества сделок.

Оптимистично смотрит на ситуацию и   коммерческий директор Московского территориального управления группы "Эталон" Василий Фетисов. В 2018 году не верили в то, что цены на недвижимость пойдут вверх. А они пошли в различных сегментах столичного рынка до 9%. И будут расти и дальше. Новые правила приведут к росту ценников на 8-8,5%, прогнозирует  бизнесмен. Увеличиваются и продажи, в I квартале они выросли на 18-20%, а вот во втором полугодии темпы упадут. Зато многие компании для смягчения возможных последствий заняты формированием финансовой подушкой безопасности.

С тем, что снижение ставок по ипотеке увеличат спрос, согласна и   Марина Любельская. Но не все зависит от этого фактора, не менее важен общий инвестиционный климат, отношение к отрасли властей, макроэкономическая стабилизация. Если она наступит, если снизится процентная ставка по ипотеке, то есть все шансы, что рынок недвижимости рванет вверх.

А вот пессимист - генеральный директор компании "Бэл девелопмент" Елена Комиссарова полагает, что неправильно оценивать грядущую ситуацию только исходя из московских реалий. Рынок недвижимости в столице едва ли не по всем параметрам кардинально отличается от рынков недвижимости в регионах. Там покупательская способность низкая, что определит другие последствия от нововведений. Переход на эскроу счета  приведет к росту цен на продукцию строителей, что еще больше усугубит ситуацию.

Еще более радикально настроен генеральный директор компании "Геометрия" Павел Кострикин. Новая финансовая схема строительства долго не протянет, ее придется корректировать, предсказывает он. Если лидеры рынка еще эту ситуацию переживут, то компании второго ряда уже начали покидать его. От предстоящих перемен лучше не будет ни строителям, ни покупателям.

Осторожно смотрит на ситуацию и Яна Сосорева, заместитель генерального директора компании «Самолет Девелопмент» по продажам и маркетингу. С одной стороны для покупателей усиливается защита от наступления неблагоприятных последствий сделки. С другой, компенсация в 10 млн рублей не покрывает затрат приобретателя недвижимости.  Тем более увеличение на нее цен неизбежно: во-первых, по причине повышения НДВ, во-вторых, раньше застройщики использовали дешевые деньги по ДДУ, теперь за ними надо идти в банк и занимать под 10-12%. Эти дополнительные затраты неизбежно будут переложены на граждан.

При расхождении во мнениях о последствиях новой финансовой схеме, лидеры рынка недвижимости единодушны в одном:  ближайшее полгода покажут, как будет работать новая схема финансирования жилищного строительства. И уже затем можно делать выводы, насколько она является жизнеспособной. При этом никто не сомневается, что сам рынок устоит, он переживал и не такие перемены и потрясения.

Автор: Владимир Гурвич

Источник: http://dom.iastr.ru/