Жильё с видом на спрос: как меняется рынок жилищного строительства в России

Автор: ДСК-Столица

2025.05.18 21:55 33

Ввод жилья в январе 2025 года составил 10,9 млн кв. м, что на 9,7% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (12,1 млн кв. м). Снижение фиксируется как в сегменте индивидуального жилищного строительства, так и в секторе многоквартирных домов. Эта динамика отражает сложные процессы, происходящие сегодня в жилищном строительстве — от корректировки спроса до изменения инвестиционной активности девелоперов.

Два сегмента — одна тенденция

По данным Росстата, в январе 2025 года введено в эксплуатацию 8,3 млн кв. м индивидуального жилья. Это на 8,2% меньше, чем в январе 2024-го. Однако такое снижение в значительной степени объясняется эффектом высокой базы: год назад наблюдался взрывной рост на 44% по отношению к 2023 году.

В секторе многоквартирных домов ситуация ещё более напряжённая: объем ввода составил 2,6 млн кв. м — минус 14% к прошлому году. Стоит отметить, что по итогам 2024 года этот сегмент уже показывал отрицательную динамику: было сдано 45,5 млн кв. м жилья, что на 12% меньше, чем годом ранее.

Что говорит рынок?

Несмотря на слабый старт года, в отрасли сохраняется сдержанный оптимизм. На форуме в рамках Недели российского бизнеса председатель комиссии РСПП по жилищной политике Леонид Казинец сообщил, что ожидаемый объем ввода многоквартирных домов в 2025 году может достичь 52,1 млн кв. м. Это на 14% выше показателей 2024 года. Такой рост объясняется инерцией проектов, начатых в 2022–2023 годах, когда спрос на жильё поддерживался льготной ипотекой и стимулирующими мерами государства.

Однако долгосрочные прогнозы более сдержанны. Отмена безадресной льготной ипотеки с 1 июля 2024 года и высокая ключевая ставка (на данный момент — 21%) могут серьёзно повлиять на запуск новых проектов. По оценке «Дом.РФ», в 2025 году застройщики могут сократить ввод новых проектов на 30–35%, до 30–35 млн кв. м. Это уже начинает ощущаться: в январе запуск нового строительства снизился на 13% к аналогичному месяцу прошлого года и составил всего 2 млн кв. м — минимум за последние четыре года.

Причины снижения

Снижение объемов ввода жилья обусловлено несколькими факторами:​

• Сезонные колебания: Январь традиционно характеризуется низкой строительной активностью из-за праздничных дней и неблагоприятных погодных условий.​
• Экономические условия: Высокая ключевая ставка (на данный момент — 21%) и отмена безадресной льготной ипотеки с 1 июля 2024 года снизили доступность ипотечного кредитования, что повлияло на спрос.​
• Регуляторные изменения: Введение новых строительных норм и изменений в законодательстве может замедлить процесс получения разрешений и начала новых проектов.

Что будет дальше?

Правительство сохраняет официально спокойную риторику. По словам вице-премьера Марата Хуснуллина, в 2025 году прогнозируется ввод не менее 100 млн кв. м жилья. Для сравнения: в 2024 году было введено 107,7 млн кв. м — это лишь на 2,3% меньше, чем в 2023 году. Тем не менее, аналитики предупреждают: без расширения программ ипотечной поддержки и при сохранении высокой стоимости финансирования рынок может столкнуться с замедлением не только по факту ввода жилья, но и в начале новых циклов застройки. Особенно ощутимым это может стать с 2027 года.