Жильё и городская среда: на пути к стратегическим целям

Автор: ДСК-Столица

2019.09.23 17:51 714

18 сентября 2019 года в Конгресс-парке гостиницы «Рэдиссон Ройал, Москва» (Кутузовский проспект, д. 2/1 стр. 1) состоялось пленарное заседание XIII Международного инвестиционного форума по недвижимости PROESTATE-2019: «Жильё и городская среда: на пути к стратегическим целям».

Устойчивое развитие строительной отрасли и жилищно-коммунального комплекса является стратегической целью государственной социально-экономической политики, поскольку напрямую обеспечивает ключевой запрос общества на комфортное жильё и городскую среду.

В условиях растущих темпов урбанизации развивающиеся страны наряду с развитыми концентрируют усилия на внедрении новых регуляторных подходов и «умных» технологий в строительстве.

Только эффективное взаимодействие государства, застройщиков, финансово-кредитных и общественно-политических организаций способно решить амбициозные задачи создания современной недвижимости и форм отраслевого управления.

Модератором пленарного заседания выступил президент Ассоциации «Национальное объединение строителей» (НОСТРОЙ) Антон Николаевич Глушков.

Доклады и презентациями представили:

• - Якушев Владимир Владимирович, Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации;
• - Жидкин Владимир Федорович, руководитель Департамента развития новых территорий города Москвы;
• - Бернхард Яролим, заместитель Мэра Вены по разработке строительных проектов, законодательной базы, стандартов и инженерного обеспечения городской агломерации;
• - Казанский Николай Владиславович, президент НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов»;
• - Данилиди Игнатий Сергеевич, генеральный директор ГК «А101»;
• - Расходчиков Алексей Николаевич, заместитель директора по внешним коммуникациям АО «Мосинжпроект».

Открывая пленарное заседание, А.Н. Глушков продемонстрировал презентацию НОСТРОЙ по общественному мониторингу реализации нацпроекта «Жильё и городская среда», в которой при­вел сравнительную статистику, ха­рактеризующую текущие и плани­руемые показатели нацпроекта в части ипотеки и жилищного строи­тельства.

Показатели на 2019 год пока не достигнуты. Так сейчас средняя ставка в стране по ипотеке равняется 10,24%, тогда как по планам к концу года она должна составлять 8,9%.

При этом выдано 675 тыс кредитов при показателе в 1 млн займов на конец года. Сокращение кредитова­ния и спроса на жилье, как опаса­ются некоторые эксперты, может привести к снижению объемов жи­лищного строительства.

Второй важной темой, отраженной в презентации была тема перехода на новую модель финансирования строительства жилья и его влияния на положение компаний.

На данный момент только 7% девелоперов перешли на эскроу-счета и проектное финансирование, еще 13% плани­руют скоро получить займы на свои проекты.

Более 55% компаний бу­дут пока продолжать работать по старым правилам, они или уже по­лучили ЗОСК для этого или получат их в ближайшее время.

«Однако остается существенный объем про­ектов общей площадью около 30 млн кв.м, по которым пока нет ясности, Застройщики пока не выбрали свой путь, и это, конечно, требует особого внимания», - отметил А.Н. Глушков.

«По большому счету мы с вами обсуждаем два проекта. Один из них называется «ипотека» и второй федеральный проект – это непосредственно жилье.

До 2024 года ипотека будет основным инструментом и другого нам не дано. То, что сегодня процентная ставка не соответствует тому, что заложено в Национальном проекте «Ипотека» - это серьезная точка напряжения.

Этот показатель, который завязан на макроэкономику, серьезно влияет на все остальное. Если у нас недостаточен спрос, то и предложение будет хромать. Предложения меньше, цена начинает расти. Все эти показатели между собой очень четко взаимосвязаны.

Темпы роста нашей экономики несколько не те, что были заложены в прогнозе. Соответственно у нас выстраивается целая цепочка: сокращающиеся реальные доходы населения – падающий спрос – растущая ставка по ипотеке.

Конечно, это все нас не радует. Это влияет на те основные показатели верхнего уровня, которые были продемонстрированы.

Количество денежных средств, которое привлекается через такой инструмент, как ипотека, не только замедляется, но начинает «припадать».  Конечно, все это отражается на показателях нашего Национального проекта.  

Несмотря на все сложности, Министерство должно прилагать все усилия, чтобы эти показатели были достигнуты.

Второй вопрос – переход на проектное финансирование.

Переход не простой. 1 октября – календарная отсечка, когда мы будем считать готовность объекта, когда мы будем четко понимать, имеет ли право данный объект  достраиваться по старым правилам, либо компания должна обращаться за проектным финансированием.  

В последней декаде октября большинство проектов, которые находятся в коммерческих банках, должны выйти оттуда либо с положительными, либо с отрицательными заключениями.

Здесь наша статистика четко определит «красную зону». В ручном режиме не только Министерство, а в первую очередь субъекты Федерации, должны четко разобраться, что делать с теми проектами, которые не получат проектное финансирование.

Именно в этом направлении мы сегодня работаем, понимая, что такие проекты будут.

Из всех нацпроектов наш является наиболее сложным. Он совершенно рыночный. Это должно нас мобилизовать на нахождение дополнительных решений. Необходимо вернуться к федеральному законодательству и поправить его.

То, что не сможем сделать в осеннюю сессию, нужно будет сделать в весеннюю сессию. Сегодняшнее общение должно дать нам определенные сигналы, которые мы с вами должны обработать и, в конечном итоге, реализовать» – сообщил В.В. Якушев.

Он также проинформировал, что принято решение на три года - 2019-2021 плановый объем ввода жилья оставить на уровне 75 млн кв.м.

Позитивным опытом строительства поделился В.Ф. Жидкин:

«Мы проинвестировали в Новой Москве 1,4 трлн руб., из них 1 трлн руб. – деньги инвесторов, 400 млрд руб. – бюджет города Москвы.  

За это время мы построили более 16 млн кв.м недвижимости. На новой территории создано более 120 тыс рабочих мест. Растет качество жилья и стоимость кв.м.

Успешность развития территории была обусловлена тем, что изначально были заложены и опережающими темпами развивались все объекты инфраструктуры, это позволяет сегодня нам иметь огромный ресурс на развитие жилой недвижимости на ближайшие годы.   

В этом году на новых территориях Москвы мы планируем ввести 1,5 млн кв.м жилья».

Об опыте застройки Вены рассказал Бернхард Яролим. В основе финансирования городского строительства в Вене лежат субсидии Австрии и доход от аренды недвижимости в городе.  Он представил статистику прироста населения, в основе которого лежит приток эмигрантов первого и второго поколения.

«Эмигранты имеют более низкий доход и возможности по сравнению с коренным населением, поэтому они требуют отдельного подхода в обеспечении жильем», - отметил заместитель Мэра Вены.

В презентации он наглядно отразил схему распределения жилья в Вене, из которой видно, что в городе не хватает арендного жилья. Правительством города принимаются меры для сохранения и развития доступности жилья, среди которых упор делается на субсидирование строительства, а не на льготы для частного жилья.  

По словам Н.В. Казанского, России потребуется минимум 15-20 лет, чтобы обеспечить необходимое количество квадратных метров жилья на человека, сопоставимое с Европой.

Он также отметил, что в этом году выросли частные инвестиции в нежилую недвижимость. «Необходима ставка по ипотеке не более 3% и поддержка объёма 120 млн кв.м жилья в год.

И конечно, для решения этих задач нужно стимулировать возможности покупателя населения и рост его благосостояния», подчеркнул президент ГУД.

В своём выступлении И.С. Данилиди сообщил, что для увеличения объема строительства и повышения спроса необходимо увеличивать реальный доход населения и рост демографии в России, а девелоперы должны предлагать продукты, которые способны удовлетворить нынешний спрос покупателя, в том числе и ценовой.

«Москва опережает столицы многих европейских стран по внедрению новых технологий. Идея создания «умного города» – это совокупность новых технологий с «умным» правлением и «умным» сообществом.

Москвичи все больше уделяют внимание процессу развития своей территории. Программа реновации – первый масштабный пример, когда жители участвовали в голосованиях, опросах, приходили на публичные слушания и обсуждали, каким они хотят видеть район», – сказал А.Н. Расходчиков.

По его словам, если разработать правильный проект, то территория будет развиваться и давать дополнительную экономику многие годы:

«Сейчас в столице формируется очень мощная платформа для того, чтобы город стал более современным по использованию технологий. Кроме того, нужно учитывать, что когда власти взаимодействует с бизнесом, мы получаем качественное комплексное развитие».

Городское развитие происходит постепенно: меняется население, вслед за этим изменения приходят в инфраструктуру. Здания 1990-х годов стали некомфортными или проблемными для современного общества.

С 2011 года власти активно занимаются не только строительством дорог, метро, но и ведут работы по обновлению инфраструктуры, чтобы она давала вклад в экономику.

Подводя итоги дискуссии, В.В. Якушев отметил, что 151-ФЗ - это огромный прорыв в нормативной базе по легализации BIM-технологий и более 30 субъектов страны готовы в них работать.

Также он поблагодарил за очень информативную презентацию коллегу из Вены, подчеркнув, что там 40% жилищного фонда – арендное, поддерживаемое государством.

«У нас достаточно большая категория людей, которые сегодня в рыночных условиях не позволят себе по рыночной ставке ни платить арендную плату, ни приобрести жильё, ни получить ипотеку.

Государство должно поддержать такие категории граждан и присутствовать на рынке строительства жилья. Нужно соблюдать баланс государственного участия на рынке», - заявил Министр.

Источник: http://www.stroyorbita.ru/